当商业地产成为“泄洪区”
按照国际经验,当一个国家人均GDP介于2000—4500美元,城市化率介于45%—75%时,规模化的现代商业将呈现多样性的快速发展。据此,中国的商业地产迎来了加速发育期近年来全国范围内的商业地产投资热印证了这一点。与此同时,中国所面临的实体经济转型乏力,住宅市场严厉调控,都让商业地产成了社会闲置资金最重要的“泄洪渠”,助推了商业地产投资。
国内的商业地产租金收入普遍偏低。以零售地产为例,国内租金坪效大多在30元/平方米/月以下,不及香港太古地产租金坪效的十分之一。更为严重的是,许多城市商业项目同质化趋势引发了激烈的竞争。在越发激烈的竞争中,做好商业地产要将目光回溯到运营效益和投资收益的本源,接受投资人与消费者的检验。
新鸿基15年煎熬与内地商业的“卖铺”之别
中国的商业地产目前仍受限于金融市场,要想在短期内大规模实现“轻资产运营”有一定的难度。在发达国家,主流运营模式是获取资产溢价和管理收益,而国内依然停留在“租售并举”的过渡阶段,甚至还在“死盯”土地红利和开发收益的初级阶段。
在资金压力和退出渠道不健全的影响下,这样的模式常常会造成部分物业的被迫出售。“卖铺”的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺,无法获取价值最大化。而一旦商业氛围被破坏,主力商家难以维持合作,招商就会越发困难,经营难以为继,给众多的“散户投资者”造成巨大的投资风险。
香港的新鸿基转型用了整整15年。这期间,有净资产收益率短期下降和股价下跌带来的寂寞,有住宅开发机会的诱惑,还有核心能力转型给组织和团队带来的痛苦。
“千商一面”与六本木的“文化先导”
结构性缺失与同质化过剩并存是当前国内商业地产面临的核心矛盾。鲜明特色又能够满足客户一站式购物和多种需求的城市综合体才是主流产品形态,品质、文化、情感以及主题需求等因素逐渐成为价值敏感因素。国内商业地产发展正面临空间重构、业态升级和存量重组三大战略机遇。
第一,空间重构机遇。一线城市竞争激烈且核心地段优质资产稀缺,三、四线城市缺乏快速发展动力。总体看,各级城市轨道交通节点、一线城市新城中心以及二线城市都处于商业地产开发的黄金期。对于写字楼而言,一线城市仍然是主要区域,但天津、重庆、成都等经济发展较好的二线城市表现出了强劲的增长趋势。在高星级酒店领域,随着一线城市市场的逐步饱和,向二、三线城市扩张的趋势将渐趋明显。
第二,业态升级机遇。我国的城市在发展阶段和发展水平上差距较大。商业地产形态跨度大,但总体趋势是向多样化、规模化发展。虽然一线城市已开始进入个性与主题制胜时代,但国内综合体主要以商业及商务为主导,而发达国家更注重休闲业态,注重服务。洛克菲勒、六本木等综合体的休闲业态比重达到30%以上,他们强调文化先导性,拥有剧院、博物馆、图书馆、画廊等主力业态。而随着80后、90后成为消费主流,商业地产向年轻化和青年商业街区发展也将成为趋势。为此,结合年轻人的生活、行为习惯引入更多个性化、年轻化的体验感受和细节处理,在LD体育登录 时权衡好营业面积、公共空间和休闲空间将十分重要。
第三,存量重组机遇。越来越多同质化过剩的物业面对激烈的竞争,必然难逃盘活或重组的命运。可以预见,一、二线城市将陆续进入存量盘活和重组的黄金时代,谁在价值判断和价值提升能力方面有优势,谁就能从容地“黄雀在后”通过运营提升或者再LD体育登录 、再开发,同时对物业资产进行高水平的运营管理,大幅提升原有物业资产的价值。
“铁狮门”的轻资产之路
专业化和轻资产是模式创新的主流方向。商业地产资本化和证券化依然会受制于国内的金融环境,但以房地产私募基金为平台的创新已呈现出星火燎原之势。
以“高和投资”为例,追求低风险和以稳定回报的投资人作为退出通道是他们的主要特色。通过自身在写字楼定位及招商方面的优势,利用“资产精装修”模式缩短项目运转周期,实现资本快速顺利退出。在“中莎广场”项目中,高和投资通过收购项目、重新整体LD体育登录 、统一招商运营、带租约将物业资产进行出售,在短短4个月内将收购价2.2万元/平方米的物业以均价3.5万元/平方米价格出售。
另一个实例是美国的铁狮门。将轻资产经营模式发挥到极致的铁狮门通过高水平的价值发现和价值提升能力优势,提取商业地产开发链条各个环节的相关管理费并参与旗下地产基金超额收益的分配以不到5%的资本投入分享项目40%以上的收益。
其他如美国的波士顿地产,聚焦写字楼,坚守租金回报率的底线,驾驭商业地产估值周期,奉行高抛低吸的波段操作等方式都值得参考借鉴。
创立于1992年的正略钧策是中国成立时间最久、业务种类最全、员工人数最多、专业化程度最高、影响力最大的管理咨询公司之一。正略钧策作为中国大型综合性专业化管理咨询公司,业务范围涵盖战略咨询、营销咨询、人力资源咨询、运作信息化咨询、教育培训服务、投融资咨询、高级人才服务、乐动最新版下载咨询、政府咨询、管理图书出版等。
相关案例
Related cases
正新集团饮料品牌策划全案|饮料气泡水品牌全案策划包装LD体育登录
潍坊餐饮品牌全案策划|烧烤品牌全案LD体育登录 |老字号烧烤店-山东谭氏烧烤品牌全案策划
隐形眼镜品牌全案策划,品牌战略表现,超级符号,超级话语,话语体系规划LD体育登录
教育品牌全案策划-北京金峰练字品牌形象LD体育登录 升级策划上海
餐饮品牌品牌升级:掘金连锁餐饮行业策划,品牌LD体育登录 战略伊秀日本料理
连锁餐饮行业品牌营销策划-连锁餐饮企业品牌LD体育登录 -熊觅花样好食社区店
乐动最新版下载相关的文章
Related articles
上海知名品牌LD体育登录 公司:中国顶尖的LD体育登录 公司有哪些?
- 2022/05/10视觉品牌LD体育登录 :你心目中的品牌主视觉KVLD体育登录 是什么...
- 2021/07/27上海品牌建设ld乐动体育官方网站 公司--以品牌开拓市场...
- 2021/03/15集团企业品牌建设需要以什么为导向...
- 2020/10/18乐动最新版下载建设分哪几个阶段?做乐动最新版下载策划的公司...
- 2020/10/18乐动最新版下载建设内容主要包括...
- 2020/10/02乐动最新版下载策划-乐动最新版下载背后的故事...
- 2020/10/02乐动最新版下载整合的原则-如何进行乐动最新版下载策划:重任、企业愿景和价值观念...
- 2020/09/30乐动最新版下载策划原则-乐动最新版下载策划的几大要素...
- 2020/08/19智慧城市战略定位规划正在实施进行...
豪禾品牌资讯
brand information
- viLD体育登录
- logoLD体育登录
- 海报LD体育登录
- 导视系统
- 包装LD体育登录
- 企业宣传片
- 公关策划
- 网站LD体育登录
- IP吉祥物
- 品牌策划
- 产品营销
- 互动行销
- 创意LD体育登录
- si空间
- 餐饮品牌
- 抖音运营
- 美妆品牌
- 品牌命名
- 品牌定位
- 品牌诊断
- 品牌建设
- 品牌百科
- LD体育登录 前沿
- 时尚热点
- 豪禾动态
- B2B品牌战略
品牌咨询
- 九江viLD体育登录
- 成都包装LD体育登录
- 贵阳品牌营销
- 三亚品牌策划
- 厦门品牌策划
- 天津展厅LD体育登录
- 宣传册LD体育登录 案例
- 大同VILD体育登录
- 上海包装LD体育登录 公司
- 牡丹江品牌LD体育登录
- 运城siLD体育登录
- 济南广告LD体育登录
- 丽江VILD体育登录
- 无锡品牌策划
- 济南品牌策划
- 拉萨VILD体育登录
- 大连品牌策划
- 长春logoLD体育登录
- 苏州展厅LD体育登录
- 丽江logoLD体育登录
- 金华viLD体育登录
- 厦门siLD体育登录
- 温州品牌策划
- 天津logoLD体育登录
- 鄂州包装LD体育登录
- 呼和浩特logoLD体育登录
- 广州包装LD体育登录
- 大同品牌LD体育登录
- 湖州品牌策划
- 广州siLD体育登录
细分市场行业标识
打造全新的品牌视觉形象
最新案例推荐
Related cases
最新资讯推荐
related information
食品速冻包装LD体育登录 公司-上海包装LD体育登录 公司
- 2023/07/31工业风创意画册LD体育登录 模板...
- 2023/07/31润滑油品牌形象LD体育登录 如何更能展现品牌价值...
- 2023/07/28生物医药品牌画册应该如何LD体育登录 ?...
- 2023/07/28工业汽车配件品牌宣传册应该如何策划?...
- 2023/07/25海鲜水产店品牌策划落地需要注意什么?...
- 2023/07/25生鲜店品牌LD体育登录 落地需要注意什么?...
- 2023/07/17小众健康饮用水包装卖点如何挖掘...
- 2023/07/17零食快销品牌包装LD体育登录 从什么方面入手...
- 2023/07/16矿泉水品牌包装LD体育登录 ...
青荷屋茶叶品牌视觉形象VILD体育登录
- 2020/04/26企业品牌宣传策划对品牌塑造起到哪些作用...
- 2017/09/01喔喔品牌规划...
- 2022/04/09奶茶viLD体育登录 手册全套-奶茶VILD体育登录 :奶茶品牌VILD体育登录 怎么做?...
- 2016/01/12导视LD体育登录 公司哪家最专业...
- 2018/12/13化妆品礼盒包装LD体育登录 高雅很重要吗...
- 2019/07/17如何选择适合自己的上海品牌LD体育登录 公司?...
- 2016/03/02数字化营销策划的有哪些主要的功能...
- 2017/03/21新鲜的广告惊喜 - |创意广告|...
- 2021/06/25品牌策划咨询LD体育登录 公司--打造良好的品牌形象...
厦门logoLD体育登录 公司可以促进企业更好发展,要关注厦门logoLD体育登录 公司的发展动态
- 2017/08/03影响VILD体育登录 价格的多种因素的分析...
- 2019/07/11杭州si连锁识别系统高效运用siLD体育登录 加速品牌发展...
- 2019/11/19vi企业形象LD体育登录 怎么才能做得比较好?...
- 2021/03/03viLD体育登录 品牌视觉形象LD体育登录 技巧有哪些...
- 2014/07/30世尊伯爵酒店宣传品牌logoLD体育登录 制作...
- 2018/05/19上海包装LD体育登录 价格受到LD体育登录 师的影响...
- 2021/10/13连锁生鲜蔬菜超市品牌规划有哪些ld乐动体育官方网站 ?...
- 2019/04/28怎样成功做好品牌战略规划?...
- 2020/11/13博物馆展厅室内LD体育登录 应该注意哪些问题?...